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重磅 2019年1月中国典型房企销售业绩TOP200【第5

2019-08-05 03:11 来源: 震仪

  受推盘量和去化率的直接影响,2019年1月房企的销售业绩相较2018年普遍有所回落。主要有两方面原因:一是2018年底企业为冲业绩,普遍加大了年末推盘量,导致2019年1月推盘数量有所降低;二是2019年一季度房企的去化率大概率会延续18年的较低趋势所致。2018年四季度房企的去化率相比前三季度有明显降低。据了解,碧桂园、万科、新城、中南、金科等企业2018年全年的平均去化率都能达到70%以上,但是基本上是按照上半年80%左右,下半年60%左右的分配。

  进入2019年,首先房地产行业角色逐步发生转变,从经济“助推器”转变为“稳定器+产业载体”。政府逐步开始弱化GDP的增长预期,强化经济向高质量转型,尤其是加强对实体经济的建设。

  其次,2018年12月13日中央政治局会议中对2019年经济展望,会议继续用了六个“稳”字表态:稳就业、稳金融、稳外贸、稳外汇、稳投资、稳预期。因此对于地产来说,稳定发展是“六稳”的前提,房地产稳定发展将是未来的主基调。从当前市场的调控方向来看,自2018年年末菏泽打响取消限售第一枪之后,多数城市行政性调控政策陆续开始边际宽松,比如珠海(楼盘)下调缴纳社保时间至1年;广州(楼盘)的限价政策由一刀切改为根据周边楼盘价格浮动调整等等。2019年这种行政性政策边际宽松的趋势将成为常态且大概率将进一步扩围。政府“有形的手”的退出,换来是市场和企业活力的迸发,有助于房地产市场的稳定健康发展。

  最后,自2016-2019年四年期间,中央层面5次提及房地产市场发展的长效机制。最近一次提及是在2019年1月21日召开的“防范化解重大风险”专题研讨班上,习主席提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”,2019年1月份河南、四川(楼盘)、浙江、湖南等省份先后表示要开展“一城一策”试点,构建房地产市场发展长效机制。房地产市场“长效机制”的稳步推进也将助推房地产市场的稳定健康运行。

  此外,对于2019年的政策调控方向我们判断,行政性调控政策将会逐步退出,并且是以由外向内、由低能级城市向高能级城市、由边际效应最小的政策放松到边际效应较大的政策放松方式推进。此外,在行政性调控政策退出的同时,房地产市场长效机制将会补位跟进,最终达到稳房价、稳地价、稳预期的目的。

  (二)业绩“稳”——拥有“核心优势”的企业,2019年业绩仍将维持稳定增长

  虽然受季节性因素和年末业绩冲刺影响,企业在2019年1月的销售业绩相较2018年有所回落,但对于房企2019年全年的业绩增长,尤其是拥有“核心优势”的房企,我们依然持乐观态度。

  现今企业的增长逻辑更多的是以内生驱动型为主,依托的是企业自身的组织效率、体制机制、对于业务产品的熟悉的程度和打造的能力,从而形成差异化的优势贡献自身的价值。比如中梁的阿米巴模式、金茂的“金茂府IP”和奥山的“冰雪IP”、绿城的代建以及融侨的国际化资源等等。进入到2019年“回归核心”元年,这种趋势更加明显,且这种趋势也表明企业的增长逻辑基本脱离了行业周期,与行业的增长逻辑进一步分化。因此,2019年对于房地产行业来说虽然仍处于下行周期,但头部房企业绩依然将维持稳定增长趋势。

  重点关注普通二线和部分三四线年城市层面的机遇更多的集中在普通二线和部分三四线城市,这与房地产的蓄水池作用和去库存一明一暗两条主线年部分三四线城市和县城去库存,国家层面已经连续5年坚持去库存战略,支持房地产行业发展。去库存沿着一线、二线、三四线的顺序推进,也即我们亿翰提出的“城市轮动效应”。暗线是指房地产的蓄水池作用,即用房地产蓄存大量闲置资金,但单一能级城市蓄存容易导致房价虚高的风险,所以才会出现一线、二线、三四线的城市轮动现象。

  从2018年的房地产市场发展的明线和暗线来看,起到蓄水池作用和契合去库存战略的能级城市是部分三四线城市,即热点三四线年资金的流向首先排除一线城市,因为当大量资金涌入一线的房地产市场,容易导致全盘皆涨,从而引发行业见顶的风险。进一步应该排除前期上涨过快的核心二线城市和热点三四线城市,因为这些城市的房地产市场需求已经透支,房价处于较高水平,资金若流入到这些城市不符合国家宏观战略。所以,2019年资金应该重新流入普通二线和部分需求还未释放的三四线城市。

  同时,普通二线城市的地产调控政策相对宽松、人才新政出台的频率和力度均相对较大、经济和产业基础较好对人口长期吸附能力强、房价相比一线和三四线有优势购买力可以支撑、房企普遍看好普通二线城市未来供给也有保障。另外,我们看好城镇化、返乡置业和二孩政策带来大量住房需求的部分三四线城市,尤其是前期需求未透支的三四线城市。

  此外,企业在看到投资机遇的同时也要兼顾风险和企业自身现金流情况。从企业的2018年中期报告中可以看到由于销售的持续改善,多数企业的资金状况相对健康,72%的企业短期偿债能力无忧。但是2018年中期,现金短债比大于2的企业较2017年下降了6%,未来也需要警惕现金流状况恶化的可能。在拿地机会出现的时候,企业需要有风险前瞻的意识,及时关注到行业未来可能面临的困境,提前做好悲观情况发生时的准备。只有在充分保障自身现金流的情况下,拿地才会成为规模跃升或者弯道超车的机会。若只看到行业机会,却脱离了对自身现状考量的企业,极有可能踩入陷阱。

  下行周期中,刚需刚改购房需求具有稳定性,预计刚需刚改型产品主导的企业将明显受益。

  回顾房地产市场发展的10年,只有当市场处于上行周期时,改善、投资型住房才有出头之日,而当市场处于下行周期时,改善、投资性需求基本处于观望态势,这个时候的市场必将是以刚需为主导的市场。2008的4万亿造就了2009和2010年的火爆行情,同时也成就了浦东星河湾、中粮海景壹号的高销售额。自2011-2014年国家的调控政策由正转负,业内谈论最多的就是快周转,只有在市场稍好的2013年大户型房去化情况才稍微有所改善,之后2015-2017年市场需求分别以刚需、改善、投资为主导。因此,对于处于行业下行周期的2019年,刚需产品为主的企业穿越周期的能力更强,也将更加受益。

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